(Étude JLR) Outremont abrite une forte proportion de familles bien nanties et se distingue par nombreux parcs peuplés d’arbres matures.
Outremont est l’arrondissement le plus riche de la ville de Montréal, mais aussi le plus petit, avec une superficie totale de 3,9 km
Outremont compte 23 954 habitants, en progression de 1,6 % entre 2011 et 2016. Bien que cela constitue un faible pourcentage de la population de la ville de Montréal, l’arrondissement se densifie et dénombre actuellement 6 222 habitants par kilomètre carré.
La population de l’arrondissement est légèrement moins âgée que celle de la ville de Montréal, avec un âge moyen de 38,2 ans comparativement à 40,3 ans pour l’agglomération.
Cependant, Outremont a une proportion plus élevée d’enfants, avec 23 % de la population âgée de 0 à 14 ans contre 15 % pour l’île de Montréal. Les aînés (65 ans +) sont également présents dans un pourcentage plus important. Les adultes âgés de 25 à 44 ans, d’autre part, représentent un groupe d’âge moins prépondérant, avec une proportion de 23 % comparativement à 30 % pour le reste de l’île de Montréal.
Selon les données compilées par JLR à partir du Registre foncier du Québec, les maisons unifamiliales représentent plus du tiers du parc immobilier résidentiel. Pour leur part, les condos constituent plus de 45 % de l’inventaire des propriétés, tandis que les petits plex représentent un type de propriété le moins prépondérant, avec 20 % de l’inventaire d’immeubles résidentiels.
D’août 2016 à juillet 2017, le prix médian pour l’achat d’un condo ou d’une maison unifamiliale dans Outremont a augmenté par rapport à la même période l’année dernière.
Le prix médian pour les maisons unifamiliales était de 1 186 000 $, en hausse de 2 %, alors que le prix des condos augmentait d’environ 5 % à 482 000 $
Ces prix médians sont bien au-dessus des statistiques correspondantes pour l’agglomération de Montréal. De plus, les ratios entre le prix de vente et l’évaluation municipale observés sont élevés pour les condos (107) et les maisons unifamiliales (105). Au cours de la même période, le volume des ventes a augmenté pour les maisons unifamiliales et les plex alors qu’il était stable pour les condos, par rapport à la même période l’année précédente.
Malgré le volume relativement faible de transactions, le prix médian des condos a progressé au cours des dernières années. Après la baisse importante des ventes immobilières de 2013 et 2014, le volume des transactions a augmenté pour les condos, mais n’a toujours pas atteint le niveau observé en 2012. En ce qui concerne les nouveaux condos seulement, leur prix médian avant taxes a varié énormément d’année en année selon les projets. Il est actuellement dans la fourchette des 250 000$ à 400 000 $.
À l’instar des villes de Westmount et de Mont-Royal, l’offre de logements, surtout en ce qui concerne les résidences unifamiliales, à Outremont, demeurera relativement stable, étant donné que très peu de terrains sont encore disponibles pour le développement. Par conséquent, les prix devraient s’accroître considérablement, en particulier pour les maisons unifamiliales situées dans un emplacement privilégié, car la demande pour ce type de propriété augmentera avec la croissance de la population et des salaires, alors que l’offre restera la même.
Côte-des-Neiges/Notre-Dane-de-Grâce
L’arrondissement comprend les quartiers de Côte-des-Neiges et Notre-Dame-de-Grâce (NDG), deux quartiers densément peuplés. Il compte 166 520 habitants, ce qui représente une progression de moins de 1 % entre 2011 et 2016.
Bien que situées à proximité l’une de l’autre, ces deux communautés sont très différentes. Notre-Dame-de-Grâce est une communauté plus riche et historiquement anglophone qui a récemment connu une augmentation du nombre de francophones et de minorités choisissant de vivre dans le quartier.
Côte-des-Neiges est plus diversifiée sur le plan ethnique, avec des migrants et des étudiants provenant du monde entier. La population importante d’étudiants de l’arrondissement fréquente majoritairement les facultés et les écoles affiliées à l’Université de Montréal, mais aussi le campus Loyola de l’Université Concordia, situé à NDG. Le secteur comprend de nombreuses artères commerciales telles que la rue Sherbrooke, l’avenue Monkland et le chemin de la Côte-des-Neiges.
Selon les données compilées par JLR à partir du Registre foncier du Québec, les petits plex comptent pour un peu plus du tiers du parc immobilier (cette proportion augmente à environ 45 % en incluant les plex de 6 unités et plus). Les condos représentent environ 30 % du stock de logements résidentiels et la grande majorité de ceux-ci ont été construits dans les années 1980 et après. Les unifamiliales, souvent construites entre 1910 et 1950, représentent environ le quart du parc de propriétés résidentielles dans l’arrondissement.
Les secteurs du marché des condos et des unifamiliales ont été dynamiques de janvier à juillet 2017 et le segment du marché de l’unifamiliale s’est distingué avec un ratio prix de vente par rapport à l’évaluation municipale élevé.
Au cours de la période, le rapport observé entre le prix de vente et l’évaluation municipale était de 108 pour les unifamiliales, comparativement à 103 pour les condos.
D’août 2016 à juillet 2017, le prix médian pour l’achat d’une propriété dans l’arrondissement a crû pour tous les segments du marché résidentiel par rapport à la même période l’année précédente. Le prix médian pour les petits plex (597 000 $) a augmenté d’environ 5 % par rapport à la même période l’année dernière. Le prix médian pour les condos a atteint 321 485 $, ce qui représente une hausse de 4 %, alors que le prix des unifamiliales a augmenté de 5 % pour se chiffrer à 665 000 $. Ces prix médians étaient tous au-dessus des statistiques correspondantes pour l’agglomération de Montréal. Au cours de la même période, le volume des ventes a crû autant pour les plex que les unifamiliales, alors qu’il était en baisse pour les condos par rapport à la même période l’année précédente.
Au cours des cinq dernières années, le prix médian des plex a augmenté plus rapidement que celui des condos. Le volume des ventes a ralenti pour les condos après avoir atteint un sommet en 2012, alors qu’il est demeuré relativement stable pour les plex. En ce qui concerne les nouveaux condos seulement, leur prix médian avant taxes variait considérablement d’une année à l’autre, et il est actuellement dans la fourchette des 280 000 $ à 340 000 $.
À mesure que le flux migratoire à Montréal progressera au cours des prochaines années, il devrait principalement stimuler la demande de logements dans les quartiers ethniquement diversifiés. Côte-des-Neiges, par exemple, a accueilli récemment de nombreux résidents originaires des Philippines, de la Chine et du Maroc. Environ la moitié des gens vivant dans l’arrondissement sont immigrants et environ un tiers d’entre eux ont reçu leur statut d’immigrant entre 2006 et 2011. De nombreux nouveaux arrivants choisissent d’abord de vivre dans des appartements locatifs conventionnels, au moins pour les premières années suivant leur arrivée.
Photo: maison unifamiliale à Outremont
